CONTRATO DE COMPRAVENTA CON ARRAS IMPORTANCIA DE LA CLAUSULA
¿Qué es un Contrato de Compraventa?
Podríamos decir que es aquel contrato por el cual una persona, denominada vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada a otra; comprador, y éste se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.
Tal y como se desprende del artículo 1.445 del Código Civil:
1.445 CC: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente
Código Civil Español
Características del Contrato Compraventa
El contrato de compraventa, se caracteriza por ser un contrato:
- Consensual, porque se perfecciona por el solo acuerdo o conformidad entre dos partes contratantes
- Bilateral, porque produce obligaciones para las dos partes firmantes
- Oneroso, supone prestaciones a cargo del comprador y vendedor
- Traslativo de dominio, porque sirve de título para transmitir el dominio, siendo necesario además que se prevea el modo o entrega de la cosa
Tipos de Arras
La cláusula relacionada a las arras, normalmente se inserta dentro de un contrato de compraventa de inmueble; pudiendo no obstante, ser objeto de un contrato independiente.
Tipos de arras: las arras pueden ser de tres tipos:
- Penitenciales o de desistimiento
- Penales
- Confirmatorias
1.- Arras penitenciales o de desistimiento: previstas en el artículo 1.454 del Código Civil, arriba mencionado.
El artículo 1.454 del Código Civil, estipula:
1.454 CC: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Código Civil Español
Este tipo de arras es el más utilizado en el contrato de compraventa; ya que tanto el comprador como el vendedor pueden desvincularse del contrato, haciendo frente a una indemnización.
En este caso, si el comprador incumple el contrato, pierde la cantidad entregada en concepto de arras.
Por el contrario, si es el vendedor, quien incumple el contrato, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
Normalmente la cantidad que suele entregarse en concepto de arras suele oscilar entre el 3 % y el 10 %, del precio total del bien inmueble.
2.- Arras penales: está recogido en el artículo 1.152 y 1.153 del Código Civil, y son utilizadas para asegurar que el contrato de compraventa se cumplirá.
1.152 CC: En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.
Código Civil Español
Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.
1.153 CC: El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.
Código Civil Español
A diferencia de las anteriores; en este caso no se entrega cantidad alguna, pero si una de las dos partes no cumple el contrato, deberá afrontar una indemnización de daños y perjuicios.
La parte que incumple el contrato, comprador o vendedor, podrá escoger entre:
- Renunciar al contrato y aceptar la indemnización
- Obligar a la otra parte a perfeccionar la compraventa, además de recibir la indemnización.
Ante una posible controversia, será el juez quien dirima la cuestión.
Normalmente lo que suele pactarse, es una cantidad a convenir entre comprador y vendedor.
3.- Arras confirmatorias
Son las menos comunes en el tráfico jurídico, ya que constituyen simplemente un adelanto del cumplimiento del contrato.
A diferencia de las penitenciales o penales, no dan derecho a resolver el contrato (penitenciales), ni sustituyen a la indemnización por daños y perjuicios (penales) cuando hay incumplimiento.
El que entrega las arras o el que las recibe puede exigir el cumplimiento de un contrato que ya ha comenzado a ejecutarse al haberse entregado parte del precio.
¿Qué debe contener el Contrato de Compraventa?
Los elementos, que debe contener son:
- Nombres e identificación de cada una de las partes contratantes.
- El objeto del contrato, es decir el inmueble, descrito de la manera más completa posible. Es importante hacer mención a las cargas.
- Obligaciones para ambas partes; precio del inmueble, forma de pago, fecha de Escritura Pública, etc.
Importancia del Contrato de Compraventa con Arras
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